РАЗРАБОТКА ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ ЗЕЛЕНОБОРСКИЙ КАНДАЛАКШСКОГО РАЙОНА МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ
Ковязин В.Ф., Сафиуллина А.Ф. (НМСУ «Горный», г. Санкт-Петербург, РФ)
Kovyazin V.F., Safiullina A.F. (National University of Mineral Resources "Mining")
Рассмотрены вопросы разработки Правил землепользования и застройки п. Зеленоборский. Предлагаются решения, позволяющие существенно повысить качество правового регулирования использования данной территории.
There were considered the problems of the development of land using rules and building of settlement Zelenoborsky. There were proposed solutions to significantly improve the quality of the legal regulation of the use of the territory.
Ключевые слова: Градостроительный кодекс, землепользование, застройка
Key words: City Planning Code, land using, building
Наша жизнь сосредоточена в городах, урбанизация – одна из основных тенденций развития человечества. Управление городами относится к сфере компетенции органов государственной и муниципальной властей. Развитие российских городов, нуждающихся в принятии градостроительных решений, должно стать одним из приоритетных направлений государственной политики. Вместе с тем уже сегодня понятно, что формирование и реализация такой политики в нашей стране сталкивается с рядом проблем. При создании Правил землепользования и застройки п. Зеленоборский выявлены основные законодательные недостатки и предложены варианты их решения.
Поселение Зеленоборский входит в состав муниципального образования Кандалакшский район Мурманской области и имеет статус городского поселения. Поселение расположено в юго-восточной части района. Численность населения составляет 7872 чел, площадь - 205 408 га.
В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации [1] Правила землепользования и застройки муниципальных образований включают в себя порядок их принятия и внесения изменений в Правила, карту градостроительного зонирования и градостроительные регламенты.
Порядок принятия и внесения изменений в Правила землепользования и застройки. Общие положения землепользования и застройки представляют собой свод нормативно-правовых актов, регулирующих градостроительные и земельно-имущественные отношения на территории муниципального образования [1,2]. В соответствии с Градостроительным Кодексом РФ [1], названные положения входят в состав текстовой части Правил, именуемой Порядком применения Правил землепользования и застройки и внесения в них изменений, включающей в себя положения:
· о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
· об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
· о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
· о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
· о внесении изменений в Правила землепользования и застройки;
· о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.
Часть Правил, включающая порядок применения Правил и внесения изменений в указанные Правила, не должна быть избыточной по содержанию, поскольку изменение законодательства будет требовать внесения изменений в Правила. Особый порядок внесения изменений (например, обязательность проведения публичных слушаний), в свою очередь, повлечет за собой усложнение процесса приведения Правил в соответствие с изменившимся законодательством, увеличит затраты местного бюджета.
Разработка карты градостроительного зонирования. Карты градостроительного зонирования территории поселения следует рассматривать в качестве основы для выявления градостроительной ценности земельных участков, в том числе с точки зрения инвестиционной привлекательности. Карта градостроительного зонирования создается на основе схем: планировочной организации территорий; функционального зонирования и градостроительных ограничений, а также документации по планировке территорий [3].
Целями такого зонирования является обеспечение градостроительными средствами благоприятных условий проживания населения, в том числе ограничение вредного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую природную среду и ее рациональное использование в интересах настоящего и будущего поколений. Зонирование городских территорий направлено на обеспечение благоприятной среды жизнедеятельности, защиту территорий от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и технического характера; предотвращение чрезмерной концентрации населения и производства, загрязнения окружающей природной среды; охрану и использование особо охраняемых природных территорий, в том числе природных ландшафтов, территорий историко-культурных объектов, а также сельскохозяйственных земель и лесных угодий в границах города.
Виды и состав территориальных зон устанавливаются в соответствии со статьей 35 Градостроительного Кодекса РФ [1] и функциональным зонированием генерального плана. Градостроительный Кодекс РФ [1] определил основные принципы формирования территориальных зон, но исчерпывающий перечень видов и состав зон градостроительным законодательством не установлен, поэтому возникает проблема перекрывания зон. Для решения проблемы фактического расположения земельного участка в двух или более территориальных зонах Правила землепользования и застройки должны содержать положения, определяющие права и обязанности субъектов правоотношений. Указанные положения регулируют отношения в области разработки и утверждения Правил землепользования и застройки и адресованы участникам этих отношений – органам местного самоуправления, профессиональным организациям-разработчикам проектов градостроительного зонирования, государственным организациям, участвующим в разработке проекта Правил землепользования и застройки. В этих условиях землепользователь не должен испытывать неблагоприятные последствия несоблюдения органами местного самоуправления, утвердившими Правила землепользования и застройки, положений части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации [1]. Риск фактического нахождения земельного участка одновременно в двух и более территориальных зонах несут исключительно органы местного самоуправления. Именно они должны инициировать процедуру внесения изменений в Правила землепользования и застройки, касающихся отнесения конкретных земельных участков к одной территориальной зоне.
Генеральные планы территорий ни в коем случае не должны терять своей актуальности. Во избежание таких ситуаций, сроки, на которые будут разрабатываться генеральные паны, можно рассчитывать индивидуально для каждого случая. Для этого необходимо разработать методику, по которой исходя из имеющегося набора факторов для конкретного поселения, можно оценить перспективу его активного развития. Оценив по этим расчётам, стоит ли составлять генеральный план на большой срок или разработать его на более короткий период, работа над Правилами землепользования и застройки будет более продуктивной и лишённой вынужденных противоречий с генеральным планом.
При подготовке и утверждении Правил землепользования и застройки и их изменении необходимо обеспечивать соответствие данных генеральному плану в границах и назначении функциональных зон. Если изменения Правил землепользования и застройки предполагают отклонения от генерального плана, необходимо до утверждения изменений в Правила провести процедуру внесения необходимых изменений в генеральный план. Предлагаемый подход позволит исключить вероятность оспаривания Правил землепользования и застройки, а также решений о внесении в них изменений из-за несоответствия указанных документов генеральному плану.
Карта градостроительного зонирования подготавливается на картографической основе в системе координат и с точностью ведения государственного кадастра недвижимости.
Разработка градостроительных регламентов. Градостроительные регламенты устанавливаются в пределах границ соответствующей территориальной зоны и определяют виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Структура градостроительных регламентов может быть сформирована из трех основных разделов: характеристики современного состояния и использования территории; основные виды и параметры разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; вспомогательные виды и параметры разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Градостроительные регламенты не устанавливаются для следующих категорий земель: лесного фонда; запаса; особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов); сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения; земель, покрытых поверхностными водами; земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.
Установление видов и границ территориальных зон, а также требований к предельным размерам земельных участков и предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в пределах территорий элементов планировочной структуры, не подлежащих в соответствии с генеральным планом градостроительному преобразованию, осуществляется на основе фактического использования территории.
Для разработки схемы территориального планирования субъектов Российской Федерации и муниципальных районов в качестве обязательных исходных данных могут быть утверждены:
· электронные картографические основы в масштабах (1:1 000 000, 1:500 000, 1:200 000,1:50 000, 1:25 000) уточнённых заказчиком в зависимости от размера и плотности освоения территории;
· цифровые карты: оценки степени опасности и риска от геологических и инженерно-геологических процессов; сейсмического районирования; инженерной защите; общей оценки гидрохимической обстановки и степени влияния техногенных факторов на формирование качества подземных вод; районирования территории по степени защищенности подземных вод от загрязнения; оценки существующего экологического состояния среды; региональных и зональных ландшафтно-климатических особенностей, опасных природно-техногенных процессов, медико-биологической и санитарно-эпидемиологической обстановки; месторождений полезных ископаемых строительных материалов.
Предлагаемые решения позволят существенно повысить качество правового регулирования использования территорий городского поселения Зеленоборский и ограничить административное усмотрение органов местного самоуправления при решении вопросов использования и застройки территорий общего пользования.
Список использованных источников
1. Градостроительный Кодекс РФ (ФЗ №190 в ред. №40 от 06.12.2011);
2. Земельный Кодекс РФ (ФЗ №136 в ред. №60 от 12.12.2011);
3. ФЗ № 191 «О введении в действие Градостроительного Кодекса
Российской Федерации» (в ред. №22 от 19.07.2011).