ОЦЕНКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ В СИСТЕМЕ КАДАСТРА
Тимерьянов А.Ш. (БГАУ, г. Уфа, РФ)
The article is devoted to methods for cadastre evaluation of agricultural land.
Оценка земли как составная часть государственного земельного кадастра включает в себя бонитировку почв и экономическую оценку. Бонитировку почв и экономическую оценку земель используют для оценки крупных территорий (субъект федерации, административный район, сельскохозяйственное предприятие). Для решения же конкретных задач на небольшой территории (поле, рабочий участок, контур угодий) требуется внутрихозяйственная оценка сельскохозяйственных угодий. Если государственная кадастровая оценка земель, в т.ч. сельскохозяйственных угодий, на уровне субъектов РФ и в границах бывших совхозов и колхозов проведена по единой методике и результаты ее известны, то несколько иное положение в отношении внутрихозяйственной оценки земель. Дело в том, что по отношению к сельскохозяйственным угодьям кадастровой оценкой нормативно обеспечено только обоснование земельного налога, так как первичными единицами, объектами оценки служат сельскохозяйственные угодья землевладельцев (землепользователей) в целом. Оценка проведена, преимущественно, по крупным и средним хозяйствам. Для правильного налогообложения всех земель необходима повсеместная оценка участков крестьянских (фермерских) хозяйств, наделов личных подсобных хозяйств за пределами населенных пунктов и внутрихозяйственных участков угодий. Для кадастровой оценки таких земель для случаев их аренды, продажи, залога и т.п. необходима повсеместная бонитировка разновидностей почв. Объектами внутрихозяйственной оценки сельскохозяйственных угодий являются поля, рабочие участки пашни, отдельные контуры кормовых угодий. Внутрихозяйственную оценку проводят на основе данных, включающих материалы почвенного обследования, информацию об урожайности экономических показателях, использования конкретных земельных участков. Учитывая характер использования результатов оценки сельскохозяйственных угодий в настоящее время, прежде всего для обеспечения сделок с небольшими по площади участками (земельная доля) в несколько гектар, первичным объектом оценки должен служить контур почв в пределах поля (рабочего участка), почвенная разновидность (контуры отдельных почв в пределах поля, рабочего участка).
При выделении земельных долей, средний размер которых, например, в Республике Башкортостан (РБ) составляет 5-10 га, расположение земельного участка на почвенной разновидности начинает играть важную роль. При натурном выделении земельных долей собственник земельной доли, расположенной на почвах лучшей разновидности будет иметь дифференциальную ренту I по сравнению с собственником участка, расположенного на худшей почве, из-за разницы в урожайности сельскохозяйственных культур на этих участках. Проблема учета и правильного расчета этой разницы возникает уже при налогообложении и вовлечении в оборот земельных долей. Такой расчет можно осуществить на основе общей почвенно-экологической оценки и бонитировки почв в отношении различных сельскохозяйственных культур, разработанные И. И.Кармановым[1]. Эта методика позволяет определять почвенно-экологические показатели и баллы бонитетов почв пашни, многолетних насаждений, сенокосов и пастбищ не только для хозяйств, но и на любых уровнях - от конкретного участка, поля до области, республики, зоны и т. д. Цена на почвы может быть рассчитана для любого наименьшего таксономического подразделения почв, выделенного на крупномасштабной почвенной карте и в списке почв хозяйства.
При переходе на исчисление земельных платежей от кадастровой оценки земли качественные характеристики используемого земельного участка приобрели большее значение, поскольку непосредственно используются в составе показателей при установлении кадастровой оценки земельного участка. Поэтому чем выше качественные характеристики используемых земель, тем выше их кадастровая оценка, а значит, и облагаемая база для исчисления земельных платежей. Таким образом, от величины кадастровой оценки земли зависит объем поступления доходов от использования земли в бюджетную систему Российской Федерации. Вместе с тем создается ситуация, при которой чем больше землепользователь улучшает используемые им земли, тем выше их кадастровая стоимость, а значит, и взимаемый с него налог. Поэтому у землепользователя отсутствует заинтересованность в улучшении качественных характеристик используемых земель, что не способствует повышению их качества, а значит и их кадастровой оценки, являющейся налоговой базой для исчисления земельных платежей. Например, при проведении кадастровой оценки среди множества показателей влияние полезащитных полос учитывалось через влияние на урожайность в среднем по хозяйствам. Однако влияние лесополос на защищаемые поля неравномерно. По данным, полученным нами в результате исследований в различных районах РБ, наиболее высокие показатели урожайности сельскохозяйственных культур отмечены на расстоянии 100-250 м от полос в зависимости от ее конструкции, высоты, степени ветропроницаемости с постепенным убыванием по мере удаления. А на расстоянии 10-50 м от лесополосы наблюдается депрессионная зона с неблагоприятными условиями для развития сельскохозяйственных культур. Уменьшить такое отрицательное влияние можно своевременным проведением рубок ухода в полосах, что требует дополнительных средств. При натурном выделении земельных долей собственник земельной доли, расположенной на оптимальном расстоянии от лесополосы, будет иметь дифференциальную ренту I по местоположению по сравнению с собственниками удаленного и примыкающего к лесополосе участка из-за разницы в урожайности сельскохозяйственных культур. Причем эта разница достигает значительных величин. По нашим данным, прибавка урожая составляет от 2,13 для Уфимской платообразной до 10,6 ц/га для Приуральской сухостепной агролесоэкосистем РБ. Такая закономерность подтверждается данными других авторов. На облесенной пашне повышение урожайности сельскохозяйственных культур составляет в лесостепи - 14-33%, в степи - 14-24%, в сухой степи - 24-31%. Одновременно себестоимость продукции растениеводства снижается благодаря защитным лесополосам: зерновых культур - на 3-7%, подсолнечника - на 4-12%, сахарной свеклы - на 7-9%, кукурузы на силос - на 3-11%, трав на сено - на 3-13% [2]. Эта дифференциальная рента должна изыматься через налогообложение и направляться в т.ч. на финансирование работ по созданию и уходу за лесополосами. Однако в существующих механизмах исчисления кадастровой стоимости и, соответственно, земельного налога подобное не предусмотрено. В то же время площади вновь создаваемых агролесомелиоративных насаждений в республике ежегодно сокращаются. Так, если в 1997 г. полезащитных полос в РБ было создано 756 га, то 2000 г. – 607 га, а в 2003г. – 238 га, в 2007 г. – 22 га. Главная причина – недостаточность финансовых средств у сельскохозяйственных предприятий для оплаты работ по созданию защитных насаждений. Нужны механизмы стимулирования подобных почвозащитных мероприятий, в т.ч. через налогообложение. В настоящее время, когда есть методы определения земельной ренты и кадастровой стоимости земли, назрела необходимость совершенствования методологии определения базы налогообложения.
Для кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий предлагаются следующие принципы. Критерий кадастровой оценки земли должен быть четко отделен от результатов экономической деятельности хозяйствующих субъектов в целом. Последние аккумулируют в себе влияние всей совокупности факторов производства. Оценка же земли - результаты, обусловленные свойствами земли, климатом и местоположением участка. Содержание методики должно быть надежно обоснованным. Кадастровая оценка земельного участка должна основываться на учете всех факторов, влияющих на размер рентного дохода. При оценке необходимо учитывать как почвенные, так и климатические факторы. Например, можно использовать биоэнергетическую оценку плодородия почв. В основе биоэнергетического подхода к оценке плодородия лежит концепция энергетики почвообразования, разработанная Ковдой В.А. и др. [5]. Напряженность энергии почвообразования является основной причиной неоднородности почвенного покрова по уровню естественного плодородия. Учет интенсивности вещественно-энергетических потоков в агроэкосистемах позволяет количественно в энергетических единицах оценить уровень плодородия. Подобная работа была проведена для почв Северо-восточной лесостепи РБ [6]. Для определения кадастровой стоимости земель были использованы энергетические показатели почвенного плодородия, энергетические эквиваленты запасов гумуса и питательных веществ почвы в энергетических и денежных единицах. Была определена кадастровая стоимость земельных угодий в разрезе 201 почвенных наименований, и полученные значения ближе к данным Карманова И.И., нежели к утвержденным значениям кадастровой стоимости. Необходимо предоставить регионам возможность самостоятельно устанавливать ставку налогообложения по землям сельскохозяйственного назначения в зависимости от их кадастровой стоимости.
Литература
1. Карманов И.И. Научные основы и методика расчета цен на почву и земельные участки. // Вестник с.-х. науки. - 1989. - № 3. - С.3-9.
2. Кулик К.Н., Степанов А.М. Полезащитные лесонасаждения и их роль в повышении продуктивности агроландшафтов. // Вестник РАСХН. - 2008. - № 1. - С. 21-23.
3. Почвоведение. ч.1. Почва и почвообразование./ Под ред. Ковды В.А., Розанова Б.Г. - М., «Высшая школа», 1988. - 400 с.
4. Миндибаев Р.А. Особенности формирования почв Северо-восточной лесостепи Башкортостана и оценка их плодородия как основы земельного кадастра. /Автореф. дисс. на соиск. учен. степ. д.с.-х.н. - Уфа, 2005.- 70 с.