СИСТЕМНЫЙ АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ПОНЯТИЙ КОНКУРЕНЦИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Медведовская Ю.М. (СПбТЭИ, г. Санкт-Петербург, РФ)

 

Contemporary aspects of defining competition on real estate market

 

Новые социально-экономические отношения в стране за последние десятилетие требуют развития ключевых механизмов, обеспечивающих усиление экономической и политической роли страны. Тем не менее, четкая концепция конкурентоспособности российских предпринимательских структур на рынке недвижимости до сих пор не найдена.

Глобальная роль понятий конкуренции имеет не только экономический,  но также социальный и политический аспект. Накануне вступления страны в ВТО конкурентоспособность российских предприятий является обязательным условием достижения политического влияния России. Кроме того, конкурентоспособность – понятие, неразрывно связанной с качеством продукции компаний, а значит, и качеством жизни населения.

Это определяет цель данной работы - создание теоретического обоснования конкуренции и связанных с ней понятий применительно к современному российскому рынку недвижимости.

Данное теоретическое исследование проводилось с помощью системного метода, который позволил осуществить задачу рассмотрения конкуренции как комплекса взаимосвязанных понятий. Кроме того, в исследовании применялись экспертные методы, на основе которых составлялась оценка наиболее важнейших теоретических вех в понимании конкуренции, как в западной, так и российской литературе. Теоретические обоснования осуществлялись методом анализа и синтеза информации.

В первую очередь остановимся на понятии «конкуренция». Для того чтобы определить экономическое содержание понятия «конкуренция», эксперты выделяют три теоретических подхода к его пониманию: по­веденческий, структурный, функциональный [1].

В историческом плане поведенческий подход стал первым подходом к определению конкуренции. В частности, А. Смит отождествлял конкуренцию с «честным соперничеством между продавцами за более выгодные условия продажи своих товаров» [цит. по 1]. Неоклас­сическая теория, придерживаясь поведенческого подхода, определяла содержание конкуренции как борьбу за редкие экономические блага. Так, по мнению американского экономиста П. Хайне, «кон­куренция есть стремление как можно лучше удовлетворить крите­риям доступа к редким благам» [цит. по 1].

Согласно структурному подходу содержание конкуренции определяется типом рынка и тех условий, которые господствуют на нем. «Конкуренция — это наличие на рынке большого числа независимых покупателей и продавцов, возможность для покупателей и продавцов свободно выходить на рынок и покидать его» [2]. 

Функциональный подход смещает рассмотрение экономической сущности конкуренции в сторону изучения ее роли в экономиче­ском развитии.

Для определения конкуренции на рынке недвижимости, более актуальным автор считает поведенческий подход. Конкуренция на данном рынке имеет характер способа поведения участников этого рынка,  их борьба за ресурсы (земельные участки), лояльность потребителей, наиболее выгодные условия продажи своего товара (жилой площади).

Таким образом, конкуренция, с одной стороны, является важнейшим условием развития данного рынка, она заставляет его участников внедрять наиболее эффективные способы производства, предлагать новые дизайнерские концепции и ценовые предложения, осуществлять работу на новых сегментах рынка. С другой — формы проявления и содержание конкуренции, прежде всего, обусловлены состоянием рынка, его тенденциями и цивилизованностью. 

Современная теория конкуренции получила свое развитие в по­следней четверти XX в. благодаря работам М. Портера, А. Стрикленда и А. Томпсона, И. Ансоффа, Г.А. Среди отечественных авторов наиболее известны Г. А. Азоев, А.П. Челенковым, Р.А. Фатхутдинов, В.Е. Хруцкий, А.Ю. Юданов.

Известно, что в зависимости от характера конкуренции обычно различают рынки совершенной, монополистической конкуренции, олигополии и монополии. Применительно к рынку жилья каждая из этих форм имеет свою специфику. Поскольку совершенная конкуренция является чистой и не зависит от вмешательства государства и монополий, очевидно, что в большинстве стран мира  подобная форма практически не встречается. Разумеется, ее невозможно применить к рынку жилья даже в качестве модели. Охарактеризуем особенности 3 типов конкуренции применительно к рынку недвижимости в целом, включая рынки промышленной коммерческой и жилой недвижимости. Напомним, что недвижимыми имуществами признаются земли, угодия, дома, заводы, фабрики, лавки, строения и пустые дворовые места, а также железные дороги [4].

Амери­канский экономист Э. Чемберлин (1899—1967) ввел в экономиче­скую теорию понятие «монополистическая конкуренция». Он показывает, что на рынке существует большое число фирм, независимых друг от друга, имеющих свободный доступ на рынок. При этом покупатели отдают предпоч­тение ряду продуктов, за которые они готовы платить даже повы­шенную цену. Основным содержанием монополистической конку­ренции является монополия продукта.

Таким образом, получает распространение неценовая конкурен­ция. К ее основным инструментам можно отнести: повышение ка­чества товаров, выпуск новых моделей, привлекающие внимание дизайн и упаковка, улучшение обслуживания клиентов. Э. Чембер­лин отмечает, что «продукт — самая подвижная в экономической системе категория, более подвижная, чем цена» [4].

Учитывая вышесказанное, можно описать характер рынка монополистической конкуренции применительно к рынку недвижимости. Данная форма характерна для рынка загородного жилья в Ленинградской области. Фирмы, работающие на данном рынке, предлагают сходные объекты недвижимости, как правило, в виде поселков с типовыми деревянными домами. Таких фирм насчитывается более сотни, ценовое влияние ограничено возможностью замены. Что касается товарной дифференциации, она имеет место, но для различных сегментов рынка. Вход на рынок относительно легок. Все это дает основание относить данный рынок к рынку монополистической конкуренции.

В контексте рассматриваемой темы интересна концепция профессора Кембридж­ского университета Джоан Робинсон (1903—1983). В своей работе «Экономическая теория несовершенной конкурен­ции» она критикует концепцию конкуренции: «Исследование различных закономерностей экономической теории принято начи­нать рассмотрением условий совершенной конкуренции, трактуя за­тем монополию как соответствующий особый случай... правильнее начинать исследование рассмотрением монополии, трактуя условия совершенной конкуренции как особый случай» [5].

Нам кажется неоправданной критика какой-либо концепции, особенно совершенной конкуренции, которая, также как и чистая монополия – явления, практически не встречающиеся в данном этапе в развитых странах ввиду влияния государства на рынок. Однако, для понимания природы конкуренции на современных рынках, логичнее действительно рассматривать сначала монополию, поскольку данный тип рынка больше приближен к реальности, чем совершенная конкуренция.

Монополистический характер рынка характеризуется наличием одной фирмы, осуществляющей строительство недвижимости.  На данном рынке эту роль играют государственные фирмы, единолично осуществляющие строительство важных государственных объектов, такие как «Метрострой», «Российские железные дороги». Над ценами осуществляется полный контроль ввиду отсутствия конкурентов, по этим же причинам отсутствует товарная дифференциация. Вход на данный рынок практически невозможен, поскольку для этого необходимо иметь доступ к какому-либо эксклюзивному виду ресурсов. Все эти факторы позволяют отнести подобный рынок к рынку монополий.

В современной экономической теории тип рынка, описанный Дж. Робинсон, обычно называют олигополией или олигополистической конкуренцией. Именно к этому типу можно отнести рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга. Существует ряд признаков, которые дают основание относить данный рынок к рынку олигополий. Эти признаки представлены в таблице 1.

 

Таблица 1 – Признаки олигополистического характера рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга

Рынок жилой недвижимости Санкт-Петербурга
Количество фирм	Количество фирм	Товарная дифференциация	Легкость входа на рынок
На рынке представлены несколько фирм (их не более 30), которые производят всю жилую недвижимость в Санкт-Петербурге.	Цены и ценовые предложения диктуют основные компании-лидеры, которые занимают основные доли на рынке.	Товары резко дифференцированы и позиционируются по-разному, понятия «типовых квартир, квартирных серий» на первичном рынке отсутствуют	Вход на рынок ограничен необходимостью больших инвестиций и сложным доступом к ограниченным ресурсам в виде земли.

 

Наиболее известными в России по теории конкуренции считаются современные работы М. Портера. Широко известна его точка зрения, что «конкуренция — это не равновесие, а постоянные перемены» [2].

В работах Портера отдельное внимание уделено категории конкурентного преимущества. Согласно проведенному М. Портером анализу промышленности наиболее промышленно развитых стран, постоянная реализация обновления производства на основе новшеств является источником устойчивых конкурентных преимуществ не только компаний и от­раслей, но и стран.

Конкурентные преимущества, которыми фирма обладает по сравнению со своими соперниками, согласно теории М. Портера, в основном обусловлены возможностью фирмы производить и продавать товар с сум­марными меньшими затратами, чем конкуренты и возможностью обеспечить потребителя большей ценностью потребительских свойств.

М. Портер указывает на важность характеристики сферы конку­ренции. Всемирно известная матрица Портера показывает необходимость применения той или иной стратегии достижения конкурентных преимуществ в зависимости от того, насколько широка сфера конкуренции.

Конкурентное преимущество с позиции субъекта рынка — это его активы и различные характеристики (например, для фирмы — оборудование, позволяющее экономить затраты, торговые марки на технически прогрессивную продукцию права собственности на сырье и материалы и т.д), дающие ему преимущества над соперниками в конкуренции [2].

Р.А. Фахтутдинов предлагает следующее определение термина «конкурентное преимущество»: это какая-либо  (в ряде случаев эксклюзивная) ценность, которой обладает продукция и которая дает ей превосходство перед конкурентами [6].

Форму проявления конкурентного преимущества определяет характер источника конкурентного преимущества. Таких источников существует много и они различны для различных рынков. Опираясь на выводы многих исследователей конкуренции, можно выделить 4 типа источников конкурентных преимуществ [1]. Данные источники были рассмотрены автором статьи применительно к рынку недвижимости:

1. Низкие издержки отражают способность предприятия продавать аналогичный ассортимент товаров с меньшими затратами, чем конкуренты. Пути снижения издержек при продаже недвижимости существуют, хотя они довольно ограничены. В основном, на данном рынке предприятиями практикуется снижение издержек при строительстве. Оно, как правило, проявляется в экономии материалов, и, к сожалению, ведет к снижению качества. Деятельность же по продаже недвижимости также может быть менее затратной за счет снижения издержек на маркетинговые коммуникации, содержание офисов продаж, на заработную плату сотрудников и других средств. Наиболее целесообразными и перспективными для данного рынка являются повышение эффективности маркетинговых коммуникаций, повышения производительности менеджеров по продажам. Экономия на маркетинговых мероприятиях должна быть ограниченной. Например, целесообразно при повышении затрат на маркетинговые исследования снизить издержки на рекламу за счет знания сужения адресности рекламных объявлений.

2. Дифференциация — это способность предприятия обеспечить покупателей большей ценностью, возможно, посредством пред­ложения товаров с уникальными потребительскими свойствами или предоставления высокого уровня торгового обслуживания, специфических, индивидуализированных услуг и т. д., что позволяет предприятию диктовать высокие цены. Этот источник является одним из основных на рынке недвижимости, особенно в настоящее время. Рынок недвижимости все больше переполняется, постоянно делая покупателям новые предложения. Особенно ярко это проявляется на рынке дорогой недвижимости. Наиболее платежеспособные покупатели в силу ментальных и национальных особенностей, а также социально-экономической ситуации в стране чрезвычайно остро реагируют на различные тенденции в обществе. Увлечения спортом, здоровым образом жизни, мода на приобретение сверх дорогих предметов роскоши – все это важно использовать при позиционировании товара. Быстрая реакция на нужды потребителя или формирование этих нужд на основе тенденций в обществе позволяют обеспечить действительно уникальные свойства товара.

3. Месторасположение источника покупки является основным критерием выбора  товаров массового потребления. Однако для такого комплексного товара как объект недвижимости данный источник конкурентного преимущества стоит рассматривать с другой точки зрения. Недвижимость – это товар предварительного выбора и, во многих случаях, его можно отнести к предметам роскоши. Поэтому месторасположение собственно офиса продажи играет очень незначительную роль при выборе покупателя. На данном рынке источником конкурентного преимущества является месторасположение собственно объекта продажи, - один из основных факторов, влияющих на покупку. В самом деле, доходы платежеспособного населения растут и соответственно растут требования, предъявляемые к товару. Покупатель при покупке недвижимости в большинстве случаев ориентируется на его месторасположение.

4. Роль информации как источника конкурентных преимуществ является наиболее важной на современном этапе развития рынка. Обладая полными и достоверными сведениями о своих клиентах и конкурентах, можно в значительной степени оптимизировать конкурентную стратегию и повысить ее эффективность. На данном рынке источниками конкурентных преимуществ являются  особенности взглядов и предпочтений покупателей, технологиях в строительной отрасли, государственном регулировании предпринимательской деятельности. Предприятие, опередившее соперников, сумевшее определить новые веяния в нуждах потребителей, первым получает конкурентные преимущества от нововведения. А на рынке недвижимости оно часто остается за предприятием как устойчивое конкурентное преимущество даже после копирования этого новшества конкурентами. 

В современной России на пороге вступления в ВТО одна из важнейших категорий конкуренции, определяемая наличием конкурентных преимуществ, является конкурентоспособность. Экономическая наука не дает как единой общепринятой трактовки содержания категории «конкурен­тоспособность», так и единого общепринятого подхода к методам ее оценки и формирования.

В общем случае под конкурентоспособностью принято пони­мать способность конкурировать на рынках товаров и услуг. Ор­ганизацией экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) конкурентоспособность определена как способность компаний, от­раслей, регионов и наций обеспечить сравнительно высокий уровень дохода и заработной платы, оставаясь открытыми для между­народной конкуренции [7].

Трактуя понятие «конкурентоспособность», многие авторы опи­раются на термин «конкуренция», определяя его как «экономиче­ское соревнование». В таблице 3 представлены различные теоретические подходы к определению понятия «конкурентоспособность». 

Наиболее приемлемыми для современного рынка недвижимости кажется определение М. Портера и Р. Завьялова. Определение Портера просто по форме, а формулировка Завьялова отражает содержание конкурентных преимуществ на рынке.

 

Таблица 2  – Различные примеры определения термина «конкурентоспособность»

Автор	Определение
М. Портер	Конкурентоспособность — свойство товара, услу­ги, субъекта рыночных отношений выступать на рынке наравне с присутствующими там аналогич­ными товарами, услугами или конкурирующими субъектами рыночных отношений
Н.П. Ващекин	Степень притягательности для совершающего реальную покупку потребителя
Р.Ф. Фатхутдинов	Свойство   объекта, характеризующееся степенью реального   или   потенциального   удовлетворения конкретной потребности по сравнению с анало­гичными объектами, представленными на данном рынке
Е. Дж. Визер	Способность   фирмы   приобрести,   сохранить   и увеличить долю на рынке
Р. Завьялов	Концентрированное   выражение   экономических, научно-технических, производственных организа­ционно-управленческих,   маркетинговых и  иных возможностей страны (равно как и любого кон­кретного  товаропроизводителя),   которые   реали­зуются в товарах и услугах успешно (или безус­пешно) противостоящим конкурирующим аналогам, как на внутреннем, так и на внешнем рынке

Н.П. Ващекин, по нашему мнению, видит в конкурентоспособности то, что принято считать конкурентными преимуществами, Р.Ф. Фатхутдинов подчеркивает свойство компании удовлетворять потребности, но ввиду сложности недвижимости как товара, его формулировка недостаточна полная для данного рынка. Определение Е. Жд. Визера нельзя применить к данному рынку, поскольку некоторые его участники, имея стабильную долю на рынке, не могут ее увеличить из-за недостаточности инвестиций. Однако хотелось бы дополнить эти определения применительно к современному российскому рынку недвижимости: конкурентоспособность компаний – это  свойство субъекта рыночных отношений выступать на рынке наравне с присутствующими там конкурирующими субъектами рыночных отношений, обладая доступам к необходимым ресурсам, капиталом и лояльностью потребителей.

Актуальность этого понятия определяется обостряющимся кризисом ресурсов и инвестиций на внутреннем рынке, особенно для мелких и средних компаний, а также выхода российского рынка на позиции маркетинга отношений, в котором лояльность потребителя – важнейшее условие для эффективной деятельности.

В заключение, сделаем несколько выводов, относительно описанных выше понятий и их взаимной связи в экономической системе.

Конкуренция – ключевое понятие рыночной экономики. На рынке недвижимости это основной стимул для товарной дифференциации. Важно отметить характер конкуренции как борьбы за ресурсы в виде площадей застройки и инвестиций в капитальное строительство.

Конкурентоспособность порождает конкурентную борьбу, и ее характер зависит от уровня конкурентоспособности компаний, участвующих в этой борьбе. Нельзя не отметить, что в современных условиях исследуемого рынка конкуренция часто носит недобросовестный характер, а иногда и противостоит законам и моральным нормам. Но это, к сожалению, является последствием бурного развития рынка и низкой степени правовой защищенности экономических интересов строительных компаний в России.

Конкурентоспособность, которая достигается в процессе конкурентной борьбы, определяется наличием конкурентных преимуществ.

Важной особенностью большинства конкурентных преимуществ является их ограниченность во времени. Всегда находятся соперники, которые быстро реагируют на действия конкурента и копируют его преимущество. Однако на рынке недвижимости часто предприятие-новатор гораздо успешнее пользуется своим конкурентным преимуществом, чем конкурент, скопировавший его за счет имиджевого фактора. Тем не менее, предприятие, обладающее сразу несколькими преимуществами перед конкурентами, имеет более прочные позиции в конкурентной борьбе.

Изменения, происходящие в конкурентной среде, требуют постоянного внимания и тщательного анализа для приобретения новых конкурентных преимуществ. Поэтому важно сформировать стратегию достижения этих преимуществ для каждого конкретного предприятия.

 

Литература

1. Лифиц И.М. Теория и практика конкурентоспособности товаров и услуг.- М.: Экономика, 2001.

2. Портер М. Международная конкуренция / Пер. с англ. – М.: ИД «Вильямс», 2003.

3. Чемберлин Э. Теория монополистической конкуренции. — М.: Экономика, 1996.

4. Горемыкин В. Экономика недвижимости. – М.: Юрайт, 2008.

5. Робинсон Дж. Экономическая теория несовершенной конкуренции. – М.: Экономика, 1986.

6. Фатхутдинов Р.А. Производственный менеджмент: Учебник – М: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997.

7. Пасс К., Лоуз Б., Дэвис Л. Словарь по экономике. – СПб.: Экономическая школа, 1998.