СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В КБР
Эфендиева Г.А., Кауфова А.М. (КБГУ, г. Нальчик, РФ)
In this article the modern condition of housing construction reveals, are taken up questions of normative regulation of building activity.
Проблема дефицита жилья стояла остро во все времена, так как обеспечение жильем каждой отдельной семьи первоочередная потребность, без достижения которой нельзя говорить о социальном благополучии общества. Оценивая результаты рыночных преобразований в современном жилищно-строительном комплексе России, следует отметить, что объем жилищного строительства с конца 80-х гг. снизился более чем вдвое, износ жилищного фонда составляет 60%. Кроме того, миллионы квадратных метров жилья выбывают из эксплуатации по причине ветхости и аварийности. По данным Госкомстата общая потребность населения России в жилье составляет 1,5 млрд. м2 или 46% существующего жилищного фонда. В 2007 году ввели 55,8 млн. м2, поэтому для того чтобы выйти на 1,5 млрд. м2 надо по крайней мере лет 40-45.
Необходимым условием обеспечения доступности жилья для этих категории граждан является стимулирование платежеспособного спроса при одновременном увеличении объемов ввода жилья. К сожалению, большинству Россиян, рынок ничего доступного в условиях пятикратно возросших цен на жилье предложить не может. По данным Госкомстата России только 10% граждан имеет возможность в настоящее время приобрести или построить себе жилье, а для того, чтобы через 5 лет это мог сделать каждый третий россиянин, необходимо привлечь в жилищное строительство около 5,5 трлн. рублей, что практически невозможно при нынешней ситуации в стране.
Небольшая обеспеченность населения жильем усугубляется также отсутствием перспектив для большинства граждан в получении жилья, особенно льготным категориям граждан и очередникам. Предоставление бесплатного социального жилья, по данным Госкомстата России, сократилось с 1991 года по 2007 гг. более чем в 6 раз и доступно в настоящее время менее чем 73 тыс. семьям в год, тогда как число семей, имеющих зарегистрированное право на такое жилье, составило на конец 2007 года около 5 млн. Механизм обеспечения граждан, состоящих на учете как нуждающихся в улучшении жилищных условий, практически отсутствует – количество граждан данной категории, получивших в последние годы квартиры, незначительно. Большую часть очереди на жилье составляют лица, числящиеся в списках более 15 лет, т.е. основное движение очереди, происходит за счет «естественной убыли».
В последнее время безудержный темп инфляции, в частности рост цен на недвижимость приводит к постоянно увеличивающемуся разрыву между ценами на жилье и доходами граждан. В то же время при переходе экономики России на рыночные методы хозяйствования формировались изменения, необходимые для создания отечественного рынка жилья. Наряду с развитием региональных рынков жилья коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства.
Основными источниками финансирования жилищного строительства стали внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в строительстве жилья. При этом строительство за счет средств бюджетов всех уровней не превышает 15-20% от общих объемов.
Но вместе с тем сегодня большинство российских ученых, специалистов пришли к выводу об усилении роли государства в рыночной экономике и прежде всего в решающих сферах деятельности – промышленном производстве, строительстве, сельском хозяйстве.
Мировой опыт свидетельствует, что, как бы ни были распространены методы рыночной саморегуляции и велика доля частного сектора в экономике, государство всегда выступает ключевым фактором социально-экономического развития. Идея невозможности развития экономики только с помощью стихийных рыночных механизмов без применения эффективного государственного управления нашла отражение в работах зарубежных экономистов Д. Кейнса, Л.Эрхарда.
Роль государства состоит, прежде всего, в смягчении или усилении тех направлений развития жилищного рынка, которые бы способствовали решению задач жилищной политики государства. В ходе реализации жилищных программ государство осуществляет комплекс мероприятий по субсидированию, оказывающих различное воздействие на процессы, протекающие на жилищном рынке, и имеющих разнонаправленные последствия. Государство может осуществлять прямое субсидирование через строительство жилья для некоторых категорий граждан, через оказание полной или частичной финансовой помощи в его оплате при приобретении или использовании жилья. Строительство государственного жилья приводит к общему увеличению объемов его предложения на жилищном рынке. Такое увеличение приводит к снижению цен на объекты жилья, цены квартирной платы и сокращению объемов частного строительства. Государственная помощь в финансировании населения под строительство и приобретение жилья, напротив, стимулирует объемы частного строительства, т.к. повышается спрос на жилье, увеличивается платежеспособность населения, что также приводит к увеличению цен на жилищный фонд и росту его объемов, увеличению строительства. Государство, неся значительную финансовую нагрузку, ограничено в оказании полноценной помощи нуждающимся слоям населения, а также в финансировании работ, направленных на поддержание в нормальном состоянии государственного жилищного фонда. Отсутствие продуманной и целостной жилищно-коммунальной реформы, прежде всего, снижает эффективность государственной помощи именно беднейшим слоям населения.
На основе систематизации совокупности статистических данных нами представлены в динамике показатели ввода жилья по Российской Федерации за 17 лет реформирования отечественного рынка жилья (рисунок 1). Анализ статистических данных по объему ввода жилья по Российской Федерации свидетельствует о том, что последнее десятилетие ХХ в. и начало XXI в. характеризуется в целом негативными тенденциями в сфере жилищного строительства. На протяжении 90-х гг. в Российской Федерации новое строительство осуществлялось более низкими темпами и в меньшем объеме по сравнению с предыдущими периодами, однако с 2001г. наметилась тенденция роста объемов жилищного строительства.
Рост ввода жилья за последнее время, тем не менее, не скрашивает неблагополучного состояния, выраженного в обеспеченности граждан жильем. Кроме недостатка инвестиций в жилищное строительство существует проблема старения и вывода из состава жилищного фонда изношенного жилья. В связи с этим все более важной становится задача сохранения и продления эксплуатации существующего жилищного фонда путем его реконструкции и модернизации, особенно в крупных городах, обладающих большим количеством зданий, относящихся к историческому и культурному наследию.
Рисунок 1 - Динамика ввода жилых домов в России за 1990-2007 гг.
Анализ практики жилищного строительства в нашей стране свидетельствует о том, что администрации субъектов федерации с разной результативностью занимаются вопросами жилищного строительства. В этой связи следует отметить, что в последние годы, по данным Госкомстата России, наиболее активно жилищное строительство ведется в Центральном федеральном округе. В 2007 г. на долю округа приходилось 45% введенных жилых домов. Второе место по этому показателю занимает Приволжский федеральный округ (22%), а третье – Южный (19,4%). На сегодняшний день Кабардино-Балкарская республика находится на седьмом месте среди регионов Южного федерального округа по объемам вводимого жилья. В свою очередь в Кабардино-Балкарской республике в течение последних лет наблюдается устойчивый рост ввода жилья [3].
Однако в некоторых регионах не формируется и не реализуется эффективная государственная жилищно-строительная политика, отсутствует стратегия развития отрасли. Поэтому, несмотря на относительно положительную динамику ввода жилья, острота жилищной проблемы Кабардино-Балкарской республике не снижается.
Динамика строительства – наиболее яркий индикатор состояния рыночной экономики, отражающий темпы развития сопряженных отраслей и экономики в целом. В результате сокращения финансирования строительства жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса населения, а также недостаточного развития кредитных механизмов инвестирования строительства и приобретения жилья в Кабардино-Балкарской республике наблюдается сокращение объемов жилищного строительства. Исходя из сложившейся ситуации, решение жилищной проблемы в Кабардино-Балкарской республике идет по пути дополнительного привлечения граждан в жилищную сферу и внедрения механизма ипотечного кредитования, которое реализуется в республике с мая 2002 года после принятия Закона «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Кабардино-Балкарской республике».
Результаты исследований академика Д.С.Львова, свидетельствуют о том, что государство реально сможет профинансировать строительство жилья не более чем для 15-20% нуждающихся, при условии, что бюджетные средства будут расходоваться на жилье только для малообеспеченных категорий населения и низкооплачиваемых сотрудников бюджетной сферы.
Именно поэтому, с нашей точки зрения, основной груз решения жилищной проблемы объективно лег на плечи российских граждан. Следует отметить, что наиболее состоятельные граждане страны, решили свои проблемы за счет прямого приобретения жилья.
Часть населения, доходы которой не позволили одномоментно приобрести жилье, начала участвовать в программе долевого строительства жилья, приняв на себя при этом максимальные риски и вложив на первом этапе от 50 до 70% стоимости будущей квартиры. Очевидно, что долевое строительство не только не решает жилищной проблемы большинства населения, у которого отсутствуют накопления такого масштаба, но и способно нанести прямой ущерб участнику, поскольку он абсолютно не застрахован от каких бы то ни было обстоятельств, начиная от удорожания в строительстве и заканчивая банкротством строительной компании. Вложенные средства в этом случае можно считать безвозвратно утерянными. Таким образом, большая часть населения лишена даже надежды на возможность какого бы то ни было улучшения жилищных условий.
Государство в условиях переходного периода экономики не может выполнять роль основного застройщика жилья в необходимых масштабах. Поэтому уже к середине 90-х гг. ситуация на рынке жилищных кредитов стала существенно меняться. Все большее распространение получала так называемая «классическая» ипотечная схема жилищного кредитования, предполагающая, что заемщик сразу при оформлении договора купли-продажи на квартиру или дом становится его собственником, однако с теми необходимыми ограничениями, которые в рамках действующего законодательства накладываются залогом этого имущества в обеспечение взятого в банке жилищного кредита. Внедрение этой схемы позволило существенно увеличить сроки кредитования и повысить тем самым доступность кредитов для большей части населения [2].
Резервом развития отечественного рынка жилья на данном этапе является использование имеющейся «незавершенки»: мы считаем целесообразным провести ревизию и регистрацию в Кабардино-Балкарской республике всего незавершенного строительством жилья, а также изъятие у предприятий всех форм собственности незавершенных строительством жилых зданий в счет погашения их долгов (налогов) в бюджеты всех уровней. По нашему мнению, это позволит вовлечь «незавершенку» в оборот рынка жилья, как капитал, как долю финансового участия государства и на этой основе значительно активизировать непосредственно процесс строительства жилья.
Кроме того, у населения существует колоссальный незадействованный капитал в виде приватизированного жилья, а также прямые накопления. Мы считаем, что привлечение этих средств на рынок способно существенно оживить экономику страны. С другой стороны, пенсионные и страховые компании, накопив значительные средства населения, остро нуждаются в надежных механизмах вложения этих средств.
Как показывает анализ, около 8% населения являются потенциальными участниками системы ипотечного кредитования по классической схеме (30% - накопления заемщика, 70% - кредит, 11-15% годовым сроком на 10-25 лет). Но эта цифра верна только в том случае, если говорить о приобретении квартиры «с нуля». В том случае, если речь идет об улучшении жилищных условий, число участников системы ипотечного жилищного кредитования расширяется до 20%.
Несмотря на привлекательность и перспективность, ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации должного развития не получило. Основной прорыв в данном направлении наблюдается лишь в городах-мегаполисах, состояние финансовой инфраструктуры которых обеспечивает привлечение достаточных инвестиций в строительство. В регионах же, несмотря на наличие повышенного спроса на жилье, низкая платежеспособность населения не позволяет обеспечить привлекательную норму прибыли как для застройщиков, так и для инвестиционных институтов, что становится основной проблемой развития ипотеки. Поэтому государственная политика в этой области должна обеспечить доступность ипотечного кредитования для большинства слоев населения страны через усовершенствование существующей системы его предоставления [1].
Создание финансово-кредитных учреждений, способных осуществлять долгосрочное кредитование населения для приобретения жилья, является одним из основных направлений в кредитно-финансовой политике государства. На данный момент слабость банковской системы ограничивает применение этого механизма финансирования жилищной сферы. Роль государства в этой области заключается, прежде всего, в стимулировании снижения процентных ставок по кредитам на жилье, снижении рисков кредитных учреждений и инвесторов путем предоставления государственных гарантий.
Решение сложившейся проблемы весьма сложное и неоднозначное дело, так как рынок жилья связан с рынком финансов более чем рынок какого-либо другого товара в силу длительности производства строительно-монтажных работ, срока службы продукта строительства и высокой его стоимости. Рост российской экономики и повышение платежеспособности населения – вот основной способ решения данной проблемы, но существует и ряд дополнительных способов ее решения: привлечение инвестиций для финансирования жилищного строительства; развитие и упрощение системы ипотечного кредитования; снижение стоимости за счет новых строительных материалов и технологий, за счет сокращения сроков строительства.
Не принижая значимости инвестиций в реальные активы для обеспечения подъема национальной экономики и перехода ее к устойчивому развитию через приоритетное финансирование жилищного строительства, законодательство следует считать первичным, а финансовые ресурсы - вторичными. В этой связи мы считаем, что если в стране в целом и в Кабардино-Балкарской республике, в частности, будут созданы привлекательные правовые, появятся и средства для строительства и приобретения жилья. Для этого необходимо выработать приемлемый для современной России хозяйственный механизм, который позволил бы трансформировать имеющиеся сбережения населения в инвестирование жилищного строительства.
Следует особо подчеркнуть, что на отечественном рынке жилищного кредитования в настоящее время, по сути «соревнуются» ипотека и строительные долевые схемы: фактически эти схемы конкурируют сегодня с цивилизованным ипотечным кредитованием, потому что они завораживают своей низкой себестоимостью. Однако очень важно понимать, какие риски существуют внутри этих долевых систем: сколько бы они не говорили, что все прозрачно и ни одна компания не может исчезнуть вместе с деньгами клиентов, в настоящее время никто, в том числе и государство, ничего гарантировать не может. К сожалению, системы, построенные на репутации личности, в России пока не работают.
Литература
1. Ипотечное жилищное строительство: проблемы и перспективы / Строительная газета. -№8. февраль 2007.
2. Поляков В.Г. Жилищная экономика: Учеб.- М.: Дело, 2002. – 223 с.
3. Россия в цифрах. 2007: Крат. стат. сб./ Росстат – М., 2007. - 249 с.