РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
Абазова К.Р. (КБГУ, г. Нальчик, КБР, РФ)
Nowadays the formation of the system of mortgage credit is one of the priority direction of the state housing politics. There are many problems of development of mortgage credit in Russia in the article.
Сегодня одной из главных проблем, волнующих людей, остается проблема улучшения жилищных условий и приобретения жилья. Поэтому, в числе первоочередных задач социально-экономического развития России является формирование рынка доступного жилья. Одним из вариантов решения данной задачи является получение банковского кредита на приобретение жилья.
История отечественного ипотечного кредитования начинается с постперестроечного периода, с 1993 года. А уже в 1994 году многие финансовые учреждения на регулярной основе стали предоставлять населению ипотечные кредиты.
Интерес банков к таким операциям был вызван двумя факторами: во-первых, наличием устойчивого спроса на долгосрочные жилищные кредиты, а во-вторых, пониманием банками больших потенциальных возможностей рынка ипотечных продуктов, стремлением занять прочные позиции на этом рынке в будущем.
Несмотря на проблемы, определенный прогресс в становлении системы ипотечного кредитования в России все же был достигнут. После выхода Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №120-ФЗ от 16.07.1998 и стабилизации в финансовой сфере ситуация на рынке жилищных кредитов стала существенно меняться. Большое распространение получила «классическая» ипотечная схема жилищного кредитования, по которой заемщик при оформлении договора купли-продажи жилья сразу становится его собственником. Правда, с теми ограничениями, которые в рамках действующего законодательства накладываются на заложенное имущество, являющееся обеспечением взятого в банке жилищного кредита. При такой схеме права заемщика надежно защищены как от неосторожных действий банка, так и от возможного банкротства дочерних риелторских фирм, а также от дополнительных расходов и выплат. Внедрение «классической» ипотечной схемы позволило существенно увеличить сроки кредитования, повысив тем самым доступность кредитов для населения.
Как известно, ипотечное кредитование включает в себя собственно кредитование и обеспечение исполнения обязательств по погашению кредита в виде залога (объекты недвижимости).
Современная ипотека представляет собой процесс, сочетающий одновременно несколько факторов:
- социальную стабильность;
- долгосрочное и малорисковое размещение средств;
- перспективность рынка;
- возможность выстраивать долгосрочные отношения банка с клиентом.
Ипотечное кредитование поднимает целый пласт задач, стоящих не только перед банковской системой России, но и перед обществом в целом. Это задачи юридические, технологические, вопросы государственно поддержки и регулирования и т.д.
Развитие ипотечного кредитования и его успешное функционирование в современном банке требуют решения многих задач, главными из которых являются:
- эффективная поддержка продаж ипотечных кредитов;
- управление рисками;
- обслуживание и сопровождение ипотечных кредитов;
- работа с просроченной задолженностью;
- информационное взаимодействие с Бюро кредитных историй;
- рефинансирование ипотечных кредитов;
- построение долгосрочного и взаимовыгодного сотрудничества с клиентом.
В настоящее время проблема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако по развитию системы ипотечного кредитования регионы России значительно отличаются друг от друга.
Рост объемов ипотечного кредитования за первое полугодие 2006 года фактически удвоен. Тем не менее, общий объем данных кредитов составляет не более 3% в объеме всех кредитов, выданных физическим лицам, и основной продукт, который сейчас реализуется, - это кредитование на столичном рынке жилья.
Галопирующий рост цен на жилье, дефицит жилой недвижимости приводят к несбалансированности спроса и предложения на рынке недвижимости, приводя к сужению целевого клиентского сегмента, то есть все меньше людей имеют возможность получать ипотечные кредиты, приобретать жилье.
Спрос на жилье подогревается и тем, что строительная отрасль до сих пор не вышла на те объемы строительства, которые существовали в Советском Союзе.
Сдерживающим фактором для развития ипотеки является высокая стоимость ипотечных продуктов для населения.
В связи с этим, разработанная программа «Доступное жилье» позволит решить такую проблему, как обеспечение доступности ипотечных продуктов не только в Москве, но и в регионах России. Под этим понимается не только действительное наличие жилья, но и возможность конкретному физическому лицу получить данный продукт на выгодных для него условиях.
Говоря о профиле потребителей наших ипотечных продуктов, можно выделить два основных сегмента. Первый сегмент «Молодая семья», основная потребность которого – первичная покупка жилья, своей собственной квартиры. Второй сегмент – возрастной, который ориентирован на то, чтобы либо расширить имеющееся жилье, либо «отделиться от своих повзрослевших детей». Эта программа называется «Новое качество».
Ипотека привлекательна прежде всего тем, что позволяет в короткие сроки вселиться в новую квартиру, стать её собственником, прописать членов своей семьи, а оплачивать ее в течение нескольких последующих лет, не боясь роста цен на недвижимость.
Надежность и безопасность покупки квартиры с помощью ипотечного кредита заключаются в том, что квартира проходит тщательную юридическую проверку банком, страховой компанией и полностью оформляется в собственность заемщика при получении кредита.
Покупка недвижимости с помощью ипотеки на сегодняшний день считается наиболее прогрессивным и верным способом решения квартирного вопроса. Остается лишь подобрать оптимальную ипотечную программу с учетом валюты кредита, ставок и сроков. И если в Европе и США существующая сейчас форма ипотеки развивается уже сто лет, в России она появилась сравнительно недавно.
Приобретая жилье в кредит, клиент получает возможность жить в собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет.
В соответствии с Налоговым кодексом РФ, налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на приобретение жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам. Общий размер данного вычета не может превышать 1 млн. рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам.
Прошло несколько лет, прежде чем российские банки проанализировали зарубежный опыт и осознали, что ипотечный бизнес очень выгоден. Теперь они стали активно конкурировать между собой. В борьбе за новых клиентов банки все охотнее предлагают новшества, изменяют свои программы. В целях совершенствования системы ипотечного кредитования в России, необходимы свежие идеи, новый подход к работе – инновации.
Во-первых, необходимо постепенное смягчение требований по обеспечению первоначального взноса. В условиях стремительного роста цен на жилье люди часто не успевают накопить необходимую сумму. Так что смягчение или отсутствие требований по наличию собственных средств значительно упрощает процесс приобретения долгожданной квартиры.
Во-вторых, необходимо снижение процентной ставки на кредит, увеличение срока кредитования. Теперь уже большинство банков начинают предлагать ипотечный кредит на 20-25 лет, а при необходимости – и на все 30.
Третьим нововведением считается отсрочка первоначального взноса. Подобная услуга предназначена для тех заемщиков, которые уже имеют в собственности недвижимость и хотели бы с помощью ипотеки улучшить свои жилищные условия. Предоставленные шесть месяцев заемщик может использовать для того, чтобы реализовать свою квартиру на наиболее выгодных условиях. Эта услуга также позволяет отсрочить выплату процентов и основного долга по кредиту на шесть месяцев. Однако, при внешней привлекательности такого продукта его целевая аудитория в настоящее время достаточно ограничена. Не более 10-15 % заемщиков, обращающихся в банки за ипотечным кредитом, уже имеют квартиру, которую теоретически можно использовать в качестве первоначального взноса для улучшения жилищных условий.
В настоящее время доминирующую роль в жилищном кредитовании играет Сбербанк России. Например, с 1 февраля 2004 г. он начал предоставлять новый вид кредита молодым семьям на приобретение, строительство объектов недвижимости. Из всех банковских ипотечных кредитов процентная ставка Сбербанка РФ достигает 15 лет. Иные банки, занимающиеся ипотечным кредитованием граждан, предлагают более тяжелые процентные ставки (до 36% годовых) и более краткие сроки кредитования. В нагрузку к кредиту заемщика могут также обязать оставить квартиру в залог банку, застраховать свою жизнь и приобретаемую квартиру в уполномоченной страховой компании, а также воспользоваться услугами оценщика для проведения процедуры андеррайтинга (оценки стоимости).
Таким образом, развитие системы жилищного кредитования в России осложнено целым рядом обстоятельств, а также отсутствием необходимых рыночных механизмов и инструментов. Если во всем мире институт ипотеки формировался в течение столетий, в России в крайне сжатые сроки необходимо решить огромный блок вопросов, причем в очень сложных экономических условиях.