Проблемы оценки земель возле агролесомелиоративных насаждений
Тимерьянов А.Ш. (БГАУ, г. Уфа, РФ)
The problems of cadastral cost of agricultural land with forest melioration stands are examined.
В соответствии с частью 4 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Законом Республики Башкортостан (РБ) от 5 января 2004 года № 59-з «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» на территории РБ установлен срок начала приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с 1 января 2006 г. Гражданам, имеющим право на получение земельной доли (пая), с указанного срока земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются в собственность бесплатно однократно на праве общей собственности. В соответствии со статьей 13 вышеуказанного федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник или участники долевой собственности вправе выделить земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в счет своей земельной доли (пая) или своих земельных долей (паев) для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, например, продажи. В этом случае, в соответствии с гражданским законодательством, он должен зарегистрировать свое право в Федеральной регистрационной службе.
За более чем полтора года с начала действия этого закона на территории РБ не отмечено ни одного случая регистрации права собственности по этому механизму. Одна из причин, препятствующих этому, незавершенность работ по оформлению участков. На 1 января 2006 года из 137,92 млн. га сельскохозяйственных угодий Российской Федерации, закрепленных за сельскохозяйственными предприятиями и организациями, занимающимися производством сельскохозяйственной продукции, 96,39 млн. га составляли земельные доли, используемые на различных видах права, не выделенные в натуре и не зарегистрированные в установленном порядке. На 80% земель сельскохозяйственного назначения требуется проведение землеустроительных работ по закреплению земельных участков в собственность или аренду с постановкой их на государственный кадастровый учет. Это означает, что большая часть земель сельскохозяйственного назначения в настоящее время не может находиться в обороте, так как земельная собственность в сельской местности юридически не разделена и фактически не оформлена.
Федеральным законом от 29 ноября 2004 года №141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» установлен новый порядок налогообложения, который предусматривает исчисление земельного налога в процентном отношении от кадастровой стоимости земельных участков. Для формирования рыночного оборота сельскохозяйственных угодий в России была проведена кадастровая оценка земель с целью определения рентного дохода с земельного участка и установления цены 1 га земли.
В настоящее время в стране реальный оборот земельных участков ведется лишь с садовыми участками населения и землями, входящими в черту населенных пунктов. Рынок сельскохозяйственных угодий в стране как таковой отсутствует. При этом для обеспечения возможных сделок с небольшими по площади участками (земельная доля) от нескольких гектаров требуется их оценка, в т.ч. для целей налогообложения.
Оценка земли как составная часть государственного земельного кадастра включает в себя бонитировку почв и экономическую оценку. Бонитировку почв и экономическую оценку земель используют для оценки крупных территорий (субъект федерации, административный район, сельскохозяйственное предприятие). Для решения же конкретных задач на небольшой территории (поле, рабочий участок, земельная доля) требуется внутрихозяйственная оценка сельскохозяйственных угодий. При проведении бонитировки почв при внутрихозяйственной оценке земель разрабатывают шкалу оценки групп почв по их естественным свойствам, рассчитывают шкалы бонитета применительно к каждой сельскохозяйственной культуре, рассчитывают средневзвешенные баллы бонитета почв и баллы бонитета почв применительно к сельскохозяйственным культурам по участкам. В результате обработки по массивам показателей оценки пашни и рассчитывают: оценочную урожайность, кг/га, балл; контурность, балл; затраты труда, ч/га, индекс; стоимостные затраты, р./га, индекс; затраты, га условной эталонной пахоты, индекс; себестоимость продукции, р./кг; окупаемость затрат, р./р.; дифференциальный доход, р./га. Основной бонитировочной единицей при внутрихозяйственной оценке сельскохозяйственных угодий служит почвенная разновидность, и несколько полей могут оказаться в одной бонитировочной единице. При нынешнем порядке налогообложения такая усредненная кадастровая стоимость для крупных и средних сельхозпредприятий не имеет значения. А при выделении земельных долей, средний размер которых по РБ составляет 5 га при колебаниях по хозяйствам от 3 до 10 га, локальное расположение конкретного земельного участка начинает играть важную роль. Например, при проведении кадастровой оценки среди множества показателей влияние полезащитных полос учитывалось опосредственно через влияние на урожайность в среднем по хозяйствам. Однако влияние лесополос на защищаемые поля неравномерно. По данным, полученным в результате исследований в различных районах РБ, наиболее высокие показатели урожайности сельскохозяйственных культур отмечены на расстоянии 100-200 от полосы в зависимости от ее конструкции, высоты, степени ветропроницаемости с постепенным убыванием по мере удаления. На расстоянии 700 м и более влияния полосы на урожайность практически не наблюдается. При натурном выделении земельных долей собственник земельной доли, расположенной на оптимальном расстоянии, будет иметь дифференциальную ренту по местоположении по сравнению с собственником удаленного участка из-за разницы в урожайности сельскохозяйственных культур на этих участках. Причем эта разница достигает значительных величин. Например, прибавка урожая составляет от 2,13 для Уфимской платообразной до 10,6 ц/га для Приуральской сухостепной агролесоэкосистем РБ. Эта дифференциальная рента должна изыматься через налогообложение и направляться в т.ч. на финансирование работ по созданию и уходу за лесополосами. Однако в существующих механизмах исчисления кадастровой стоимости и, соответственно, земельного налога подобное не предусмотрено.
В ст.66 п.3 Земельного Кодекса РФ указывается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от рыночной. Однако сам механизм перехода от рыночной стоимости к кадастровой, значение процентов и разъяснение того, что является случаями определения рыночной стоимости, не указан. Сначала нужно создать прозрачный и понятный механизм перехода от рыночной стоимости к кадастровой и разработать обоснование методики расчета.
К тому же действующие методики рыночной оценки земельных участков не позволяют корректно определить стоимость земель сельскохозяйственного назначения. Принципы оценки, применяемые в оценочной деятельности специализированных организаций в настоящее время, не соответствуют целям кадастровой оценки. Они направлены на определение рыночной стоимости недвижимости, которая применяется во всех операциях с земельными участками несельскохозяйственного назначения. Между тем рыночная стоимость не всегда зависит от качества и местоположения земельного участка. На нее воздействуют факторы спроса и предложения, под воздействием которых рыночная стоимость может значительно колебаться в ту или иную сторону. Кадастровая стоимость основывается на оценке качественных характеристик земельного участка, его местоположения – то есть отражает только потребительную ценность конкретного земельного участка без учета рыночных факторов спроса и предложения. Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий должна в полной мере включать в себя земельную ренту. Земельная рента определяется исходя из качественных различий почвы и местоположения участка, что не применяется в существующих методах рыночной оценки недвижимости. Вследствие данных различий между кадастровой и рыночной стоимостями, размер земельного налога должен определяться на основе кадастровой стоимости, в целях выравнивания условий хозяйствования землепользователей. Рыночная стоимость земельного участка при развитом обороте земель может применяться во всех других случаях: сделках купли-продажи, ипотеки, передаче в наследство, дарении, аренде и т.д.