НЕОБХОДИМОСТЬ РАЗВИТИЯ ТИТУЛЬНОГО СТРАХОВАНИЯ В РОССИИ

 

Макейкина С.М., Манина Е.В. (ГОУВПО «Мордовский государственный университет им. Н.П. Огарева» г. Саранск, РФ)

 

Insurance of risk of loss of property as a result of loss of the property right to object of the real estate (title insurance) is the widespread form of financial guarantees for diligent purchasers, protection of a subject of a pledge. It became the obligatory requirement at registration of the hypothecary credit. Each object of the real estate has the specificity from the point of view of insurance.

 

Недвижимость - наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, на нее всегда есть спрос. Ее наличие не только необходимое условие существования человека, предприятия, но и надежный способ вложения денежных средств. Это имущество нельзя «похитить или потерять», как любое другое, однако право собственности на него можно утратить. В настоящее время в оборот недвижимости вовлечены различные объекты: жилые и нежилые помещения, земельные участки и т.д. Их продают, покупают, они выступают в качестве предмета залога.

В результате возникает необходимость обеспечения гарантий «чистоты» осуществления предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью. В сложившихся обстоятельствах страхование риска потери имущества в результате утраты права собственности на объект недвижимости, или, как часто называют этот вид, титульное страхование, сделалось распространенной формой финансовых гарантий для добросовестных приобретателей, защиты предмета залога. Оно стало обязательным требованием при оформлении ипотечного кредита. Причем, каждый из объектов недвижимости имеет свою специфику с точки зрения страхования. Ее необходимо учитывать, принимая решение о покупке объекта или принятии его в залог в целях обеспечения кредита.

Отметим, что большинству россиян словосочетание "титульное страхование" не говорит абсолютно ничего. А вот за рубежом этот вид страхования очень развит, и ни одна сделка купли-продажи квартиры или дома не заключается без одновременного заключения договора титульного страхования. В лицензиях российских страховщиков этот вид страхования называется "Страхование потери имущества в результате утраты права собственности".

Механизм титульного страхования  не отличается от механизма любого другого вида страхования:

1. Страхователь представляет  в страховую организацию копии документов, подтверждающих наличие у него права собственности  и основания  получения этого права (например, свидетельство о регистрации права собственности  и договор купли- продажи), заполняет заявление о страховании.

2. На основании анализа заявления, представленных копий документов и информации из заявления страховщик может  дополнительно затребовать иные документы.

3. После получения  и анализа всех необходимых документов страховщик определяет страховой тариф.

4. При согласии сторон с условиями страхования заключается договор страхования (в виде полиса или полнотекстового договора). Ответственность страховщика по договору страхования наступает не ранее дня, следующего за датой оплаты страхователем страховой премии (или ее первой части при оплате премии в рассрочку).

5. При наступлении события, имеющего признаки страхового случая (получение официального уведомления об открытии судебного производства по иску, неофициальной информации  о намерении третьей стороны подать иск и т.п. ), страхователь уведомляет об этом страховщика , который совместно со страхователем пытается осуществить досудебное урегулирование риска, а при невозможности – оказывает страхователю помощь в судебном процессе.

6.Если все еже суд выносит решение об удовлетворении иска, на основании которого вносится  запись в государственный реестр, страхователь направляет страховщику заявление о наступлении страхового случая. В течение оговоренного договором страхования (или правилами страхования) срока страхователю выплачивается страховое возмещение.

Выплаты по такому договору страховщик осуществляет в случае, если право собственности страхователя на имущество оспорено третьей стороной. Полагаем, что с такой ситуацией может столкнуться каждый. Даже прожив несколько лет во вроде бы законно купленной квартире, ее владелец может получить сообщение, что в местный суд поступил иск о признании сделки ничтожной. Максимальный срок давности для таких исков составляет десять лет, в течение этого срока человек не может жить в купленной им квартире абсолютно спокойно.

Причин появления исков, связанных с проверкой правомочности владения собственностью, множество. Например, при заключении сделки могут быть нарушены требования к ее условиям и форме. При этом виноватыми могут оказаться и органы государственной регистрации, и риэлтерские фирмы, и нотариусы. В этом случае функцию, аналогичную титульному страхованию, выполняет также страхование ответственности риэлтеров и нотариусов.

Кстати, последние обязаны купить такую страховку, иначе не получат лицензии. Однако проблема заключается в том, что законы устанавливают минимальные лимиты ответственности по подобным договорам, явно не покрывающие стоимости утраченной собственности. В частности, в России в договорах обязательного страхования ответственности нотариусов страховая сумма должна превышать 100 минимальных зарплат. На практике в большинстве случаев ответственность страхуется исходя из минимально возможной суммы. В страховании риэлтеров минимальный размер страховой суммы гораздо выше, 10 тысяч МРОТ, но даже этого часто оказывается недостаточно для полного покрытия ущерба застрахованного.

Преимуществом же титульного страхования, по мнению авторов, является то, что страховая сумма при заключении договора рассчитывается исходя из стоимости покупки недвижимости и затрат, связанных с ее владением. Таким образом, титульное страхование полностью покрывает финансовые расходы, связанные с покупкой квартиры.

Кроме того, виновными в неправомочности сделки могут быть и продавцы недвижимости, умышленно идущие на обман, и даже лица, допустившие какие-либо нарушения при совершении предыдущих сделок с данным объектом недвижимости. И здесь уже, полагаем, достойной замены титульному страхованию просто не найти. Как правило, согласно полису при возникновении проблем, связанных с правом собственности, страховая компания выделяет юриста для защиты прав застрахованного в суде. А в случае проигрыша дела - оплачивает стоимость потерянного имущества. Взыскание средств с виновного в этом случае - уже дело не пострадавшего, а страховщика.

Титульное страхование особенно актуально в России, где из-за плохо развитой информационной базы и пробелов в законодательстве практически невозможно гарантировать покупателю «чистоту» предыдущих сделок с приобретаемой недвижимостью.

Сегодня в России можно выделить несколько факторов, которые препятствуют активному развитию титульного страхования:

1. Многие страховые компании все еще проявляют осторожность к данному виду страхования, так как оно является относительно новым, а значит и наиболее рискованным.

2. Титульное страхование является юридически и организационно гораздо более сложным видом страхования, чем простое имущественное страхование, которое приносит значительно большую «отдачу».

3. В настоящее время до определенной степени сохранилась неразбериха в действующем законодательстве о недвижимости, что значительно повышает «титульные риски» владельцев недвижимости (т.е. риски утраты прав на эту недвижимость). При высоких «титульных рисках» страховые компании вынуждены устанавливать высокую стоимость страхования, тем самым понижая на него спрос.

4. У населения попросту не сформировалась страховая культура, большинство не заинтересовано в страховании в принципе, предпочитая на нем экономить.

5. Развитие титульного страхование возможно при стабильной экономике, в первую очередь, при стабильном банковском секторе (так как титульное страхование очень часто связано с предоставлением кредитов под залог недвижимости). Однако до последнего времени экономика и банковская сфера не отличались стабильностью.

Однако по этим же причинам возникают сложности и у страховщиков. Дело в том, что ни одна страховая компания не заключит договор титульного страхования, предварительно не проверив юридическую чистоту страхуемой недвижимости. На эти цели зарубежные страховщики тратят от 60 до 90% получаемой по договору премии, зато и результаты у них весьма убедительные: отношение выплат к взносам, как правило, по этому виду страхования не превышает 10%.

В России же риски в титульном страховании очень велики. Мало того, что самим ходом приватизации жилья был заложен фундамент под будущие иски о неправомочности тех или иных сделок, но к тому же сейчас практически полностью отсутствует отечественная статистика по данным рискам. В итоге тарифы на титульное страхование в России (0,4-2,0% от страховой суммы) значительно превышают зарубежные и могут понизиться только при увеличении числа страхователей. А страхователей может стать больше только в двух случаях: резкое снижение тарифов или продвижение программ титульного страхования через риэлтерские фирмы. По мнению авторов, именно второй вариант является не только более предпочтительным, но и вполне реализуемым в России.

В настоящее время крупнейшие российские страховые компании имеют по 10-20 договоров с риэлтерскими фирмами о содействии в распространении комплексных полисов. В частности, риэлтеры помогают распространять полисы страхования жилья, домашнего имущества и ответственности перед третьими лицами. Существует в предлагаемом ими страховом пакете и титульное страхование, однако лишь в очень малой доле заключаемых при покупке квартиры договоров страхования покрываются риски, связанные с переходом прав собственности на недвижимость.

Из вышеизложенного полагаем, что приобретатель недвижимого имущества в России, в том числе и добросовестный, находится под постоянной угрозой утраты принадлежащего ему имущества. При этом найти идеально «чистый», юридически безупречный объект недвижимости практически невозможно. Угроза предъявления виндикационного иска и признания сделки недействительной существует практически всегда.

Поэтому ответ на поставленный вопрос очевиден – приобретателю недвижимости крайне необходимо титульное страхование, всестороннее развитие которого в России рано или поздно должно произойди вместе с развитием экономики и правовой культуры всего общества.