ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ
Чуваева А.И., Титова В.С. (ЛфСибГТУ, г. Лесосибирск, РФ)
Investmens in housing. Features of investing. Risk, profit and economic effect.
Экономический эффект инвестиций в жилищное строительство связан с повышением производительности труда, что обусловлено восстановлением способности к труду, стимулированием желания трудиться и зарабатывать больше в результате обеспеченности жильем.
В последние годы жилая недвижимость была одним из наиболее надежных и вместе с тем доходных способов вложения денег частных лиц. Так, в 2002 г. рост цен на жилую недвижимость составил около 35 %, в 2003 г. — более 40 %, в 2004 г. цены увеличились на 20-25 %, а вот в 2005 – всего на 10-15 %. Вероятно, снижение цен связано с уменьшением спроса на жилье, интенсивность которого зависит от приоритетов в потреблении (цена, районы расположения объектов недвижимости).
Еще одна особенность инвестирования в жилье – то, что любая сделка требует времени. Полное оформление покупки недвижимости с регистрацией права собственности на нее может занять до полугода. Поручая оформление покупки или продажи риэлтору, необходимо оплатить его услуги в размере 3-5 % от стоимости квартиры. Сегодня банки приостанавливают кредитование застройщиков, в результате средства инвесторов, покупающих квартиру на стадии котлована, могут быть направлены не на строительство этого дома, а на завершение других проектов. Существенно возрастает риск того, что строительство дома будет заморожено на неопределенное время, поэтому надежнее покупать жилье у крупных застройщиков.
Для иностранных инвесторов решающим фактором является соотношение риска и доходности. Спрос на Россию формируют инвесторы, заинтересованные именно в высокой доходности, а не в минимизации рисков. Среди зарубежных покупателей недвижимости крупнейшими являются Invesco, GER, Deutsche Bank Real Estate. Для российских же покупателей главный показатель – надежность и минимальные риски, что связано с более высокой инфляцией. Среди крупных российских потенциальных покупателей недвижимости пенсионный фонд “Allianz РОСНО”, УК “Тройка Диалог”, инвестфонд Amerop.
В последнее время сфера недвижимости несколько потеряла свою привлекательность с точки зрения вложений. Это связано с возросшими рисками и снижающейся доходностью подобных операций, которая на сегодняшний день составляет в среднем 20 % по сравнению с 50-100 % в 2003 г. Увеличилась и стоимость выхода на рынок: в конце 90‑х годов инвестировать можно было, имея несколько десятков тысяч долларов, сегодня минимальная цена выхода на рынок измеряется сотнями тысяч долларов. По словам риэлторов, чаще всего инвесторы - это представители среднего бизнеса, которые не могут тратить все свободные средства на развитие основного дела и поэтому ищут возможности для диверсификации вложений, или высокооплачиваемые служащие, которые рассчитывают на преумножение капиталов.
Минимальная доходность распределяется следующим образом: для качественных бизнес-центров 12-14 %, для торгоцентров – 13-16 %, в секторе складов – 14-16 %.
В последнее время распространены новостройки на бывших промплощадках, для этого закрывают бесперспективные предприятия и вывод за пределы городов неэкологичных производств. При использовании схем долевого участия инвестиции окупаются за 6-9 месяцев после завершения проекта. Наибольший доход приносит инвесторам вложение в строительство элитной недвижимости, которая, по словам экспертов, всегда будет пользоваться спросом и расти в цене. Квартиры в эксклюзивных домах с высоким уровнем сервиса, подчеркивающие определенный стиль жизни, дорожают вне зависимости от общерыночной ситуации. Тем, кто решит приобщиться к элите, потребуется весьма внушительный стартовый капитал — от $500 000 до $1 млн., но и стоимость 1 кв. м в элитных домах может увеличиться на 15-20 % за время строительства. При этом инвесторам, которые рассчитывают на перепродажу необходимо учитывать довольно длительный срок строительства элитного жилья — обычно не менее двух лет. Сроки окупаемости составляют от 6 месяцев до 2 лет. Квартиры обычно приобретают для того, чтобы сделать в них качественный ремонт, а затем продать по более высокой цене, причем инвестор может рассчитывать на прибыль в 15 %.
Ликвидным может быть и жилье средней ценовой категории, или бизнес-класса, если это добротные и удачно расположенные дома (хороший район, транспортная доступность). Такой вариант - более доступный для частного инвестора продукт, но его цена в последнее время растет медленнее, чем стоимость элитных квартир. Сегодня стоимость 1 кв. м в строящихся домах бизнес-класса — $1500- 3000.
Меньше всего средств нужно для вложений в жилье экономкласса — типовые панельные дома. В 2005 г. максимальный рост цен составил около 10 %, поэтому перепродажа таких квартир в течение года затруднительна. Но доход может быть ощутимым, если вкладывать средства в объекты в районе массовой застройки на начальном этапе строительства, дождаться хорошего развития инфраструктуры района, а лет через 5 продать. Все меньшим спросом пользуется жилье пониженной комфортности, - квартиры в пятиэтажках, старых домах, расположенных далеко от центра. Это связано с повышением уровня жизни населения, развитием национальных жилищных программ ипотечного кредитования.
Поскольку период бурного роста цен миновал и зарабатывать на перепродаже жилья инвесторам становится все сложнее, на первый план выходит сдача в аренду приобретенной недвижимости. В отличие от перепродажи жилья покупка недвижимости для сдачи в аренду является долгосрочным вложением средств, которое приносит регулярный доход. Срок окупаемости таких вложений оценивается примерно в 13 лет, типовая однокомнатная квартира – за 8-9 лет. Причем за это время инвестору придется несколько раз сделать ремонт в квартире, вложив дополнительные средства. В 2005 г. ставки аренды выросли в среднем на 15-20 %, но особенно заметно подорожала плата за наем элитного жилья и типовых однокомнатных и двухкомнатных квартир (почти вдвое), а доходы инвесторов от сдачи жилья внаем в среднем составили 8-10 % годовых. Наиболее привлекательны для сдачи в аренду объекты среднего ценового диапазона, однако на цену жилья элитного или бизнес-класса существенно влияют район, статус дома, качество отделки и мебели. Так, расположение квартиры на первом этаже может снизить стоимость найма на 10–15 %. Сдача квартиры в аренду (после расходов на амортизацию, уплаты налогов) или более выгодна, или сравнима по доходности с банковским депозитом.
Другим сегментом рынка, где сейчас можно рассчитывать на серьезную прибыль, является загородная недвижимость. Правда, сделать это под силу только опытным профессионалам, главным образом потому, что здесь сложно просчитать, какой именно проект окажется прибыльным, так как успех определяется многими параметрами. В итоге частные инвесторы в массе своей предпочитают самостоятельно не совершать в данном секторе крупных покупок и остаются на пусть значительно менее прибыльном, зато куда более предсказуемом городском рынке. Выгоднее покупать с целью вложений средств дома в организованных коттеджных поселках, причем важна развитая инфраструктура поселка.
Приобретение жилья за границей с целью получения дохода становится все более популярным. Квартиру или дом в Париже, Лондоне или на курортном побережье можно сдавать в аренду, воспользовавшись услугами юристов или риэлторов. В ряде государств иностранцам предоставляют ипотечный кредит на покупку, что дает возможность вкладывать деньги за рубежом, в частности, в Испании и на Кипре. Условия получения такой ссуды гораздо более щадящие: первый платеж обычно составляет около 30 % от стоимости жилья, срок — от 10 до 20 лет. Банковская ставка плавающая, в среднем 4 – 4,5 %. Для получения кредита необходимо поручительство строительной или риэлторской компании. Существует возможность не приобретать квартиру или дом, а просто передать деньги компании, специализирующейся на вложении средств в жилую и коммерческую недвижимость, с целью получения дохода.
В последнее время все большую популярность получают паевые инвестиционные фонды (ПИФы), доходность которых определяется главным образом квалификацией специалистов компании, размещающей бумаги коллективных облигаций в выгодных с ее точки зрения областях экономики. Несмотря на относительно высокие риски, сегодня ПИФы – самые доходные инвестиционные инструменты (69,26 %). Чаще вход в такие коллективные фонды закрыт для рядового обладателя свободной наличности: нужно быть членом какой-либо корпорации, поскольку минимальный взнос огромный (нередко и по 10 млн. рублей). За 9 месяцев 2006 г. россияне купили паев на 36 млрд. рублей.
Эксперты признают, что рынок недвижимости в нашей стране остается непредсказуемым и произойти на нем может всякое. В будущем возможно увеличение затрат строителей из-за сокращения свободных площадей под застройку, в связи с необходимостью расчистки площадки под застройку может удлиниться срок окупаемости вложенных средств. Банковские кредиты, как известно, не являются эффективным способом финансирования стройкомплекса в силу двух причин: во-первых, банки выдают кредиты на более короткие сроки, нежели срок окупаемости строительства, во-вторых, банки кредитуют только в том случае, если существует залог, то есть если построено хотя бы два этажа дома. Поэтому специалисты предлагают строительным компаниям обратить особое внимание на возможности облигационных займов для финансирования своей деятельности. Аналитики предостерегают от этого шага, справедливо полагая, что ценные бумаги являются более рискованным вложением.
Можно однозначно сказать, что вложение в облигации строительных компаний не будет альтернативой прямого вложения в недвижимость, ведь квартира - это физически материальный актив, с которым ничего не случится даже в случае краха строительной компании, жилищного рынка или вообще финансового рынка в целом. В случае обвала цен на недвижимость квартиру можно просто сдавать до лучших времен, да и доходность по облигациям строительных компаний намного меньше доходности прямых инвестиций в жилую недвижимость.