ОПЫТ РОССИЙСКИХ ГОРОДОВ В РЕШЕНИИ ПРОБЛЕМЫ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

 

Марусова Е.И. (БГИТА, г. Брянск, РФ)

 

This article is about housing problem in Russia.

 

Одна из острейших социально-экономических проблем российской действительности – это жилищный вопрос. Основу данной проблемы составляет недостаточный объём инвестиций в жилищное строительство. Поэтому сегодня  в различных российских городах имеется множество схем, моделей, призванных обеспечить необходимый объём инвестиций в жилищное строительство.

Интерес представляют модели привлечения инвестиций в жилищное строительство, используемые в таких городах как Нижний Новгород и Новосибирск.

В Нижнем Новгороде существуют и эффективно реализуются такие схемы как инвестиционная модель развития города с привлечением внешних инвестиций, модель реконструкции исторической части города, модель расселения ветхого жилого фонда.

Инвестиционная модель развития города с привлечением внешних инвестиций. В рамках данной модели Всемирный Банк осуществляет кредитование администрации города для обустройства внутренними и инженерными сетями ранее не использовавшихся земельных участков с последующей их продажей частным заказчикам-инвесторам для строительства  жилья (рисунок 1). Таким образом, основным предназначением данной модели является развитие городских территорий, пополнение бюджета. Недостаток модели – длительный срок получения готового жилья для населения, большие капиталовложения.

Модель реконструкции исторической части города предусматривает проведение инженерной подготовки территории с целью продажи прав аренды земельных участков под жилищную, социально-культурную и коммерческую застройку с расселением жителей ветхого фонда. Механизм инвестиционного проекта базируется на взаимовыгодном сотрудничестве муниципалитета и частных инвесторов. При этом муниципалитет самостоятельно расселяет ветхий фонд, строит инженерные коммуникации, а только потом организует конкурс на продажу права долгосрочной аренды на землю под жилищное строительство и реконструкцию частным заказчикам (рисунок 2). Следовательно, преимуществом данной модели является улучшение условий проживания жильцов ветхого фонда, реконструкция исторических памятников архитектуры. Сложности применения данной модели – ограничение строительно-конструктивных решений домов, высокая стоимость конечного жилья.

 

Рисунок 1 - Инвестиционная модель развития муниципальных территорий с привлечением внешних инвестиций

Модель расселения ветхого жилого фонда. Данная модель сочетает интересы муниципалитета и частных заказчиков-инвесторов. В соответствии с программой «Ветхий фонд» на свободной площадке строится новый дом, при этом 70% строительства финансируется за счет средств бюджета, а 30% - за счет средств частных заказчиков-инвесторов, расселяющих жильцов из ветхого фонда для освобождения выделенных им участков под застройку. Освобожденные от ветхого фонда участки застраиваются новыми домами, а муниципалитет получает жилье в виде отчислений, поступающих от частных заказчиков-инвесторов. Данное жилье реализуется муниципалитетом по рыночным ценам и средства направляются на строительство следующего дома под расселение ветхого фонда (рисунок 3). Таким образом, происходит улучшение жилищных условий жильцов аварийных домов и конечная стоимость жилья невелика, но трудности заключаются в недостаточном объёме инвестиций, выделяемых на эти цели городским бюджетом.

Другим, пожалуй, уникальным примером, может служить решение Новосибирской мэрии и Сибирского ипотечного банка по реализации схемы внебюджетного финансирования жилищного строительства с гарантированным предоставлением жилья из муниципального жилищного фонда, согласно которому, муниципалитет предоставляет для свободной продажи через банк, строящиеся жилые здания Новосибирска, не требуя после строительства возврата части отстроенных площадей.

Схема реализации проекта выглядит следующим образом: мэрия предоставляет в ведение банка все недостроенное жилье Новосибирска. Банк открывает для всех желающих накопительные жилищные счета. Денежные средства вкладчика конвертируются в квадратные метры общей площади выбранной квартиры по средней рыночной стоимости 1м2 жилья в Новосибирске на момент зачисления вклада. При накоплении на счете требуемого количества метров вкладчику предоставляется в собственность жилье с характеристиками, оговоренными при заключении жилищно-накопительного договора.

По нашему мнению, подобное участие муниципалитета, выделяющего недостроенное муниципальное жилье на нужды горожан, является беспрецедентным для российских условий. А для банка привлечение средств населения на долговременной основе одновременно является наиболее дешевой формой кредитных ресурсов. У вкладчика появляется реальная возможность «играть» на рынке недвижимости Новосибирска. В данном случае проект предоставляется весьма реальным, обещающим быть выгодным как для банка, так и для вкладчика. В настоящее время ввод жилья в Новосибирске благодаря этому вырос и составил 138% по сравнению с 1997 годом.

Рисунок 2 - Инвестиционная модель реконструкции исторической части города

 

Очевидно, что жилищно-накопительный проект, используемый в Новосибирске, позволяет использовать наиболее дешёвые формы кредита. Однако срок реализации данного проекта весьма длителен.

Рисунок 3 - Инвестиционная модель расселения ветхого фонда

Таким образом, представленные в данной статье модели, позволяют не только привлекать инвестиции для решения проблемы ветхого и аварийного жилья,  но и эффективно осуществлять ввод доступного жилья для населения. Более того, рассмотренные модели обеспечивают дополнительный ввод жилья, т.к. решают проблему инженерного обустройства площадок под жилищную застройку. Очевидно, что опыт данных городов необходимо использовать муниципальным властям для реализации региональной жилищной политики.

Сайт управляется системой uCoz