ПОДХОДЫ К УПРАВЛЕНИЮ ЖИЛИЩНЫМИ ИНВЕСТИЦИЯМИ В РЕГИОНАЛЬНОЙ СИСТЕМЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Фомина О.С. (БГИТА, г. Брянск, РФ)
The paper deals with the approaches for the development of the effective mechanisms governing the system of the mortgage housing crediting in order to attract the investment into the housing- building market and to solve the housing problem. The ties between the elements of the mortgage system are established.
Ипотечное жилищное кредитование - сложный и многогранный процесс в экономической и социальной жизни общества, так как в состав системы ипотечного жилищного кредитования (СИЖК) входит большое количество взаимодействующих элементов. Представляя систему взаимоотношений субъектов экономической деятельности, она объединяет домашние хозяйства (заемщиков), кредитные организации, подрядные строительные организации, инвесторов, риэлтерские компании, региональные и муниципальные администрации, государство и др. и является важнейшим связующим звеном между финансовым и жилищным рынком. Множество элементов ипотечной системы определило ее сложную структуру.
Для эффективного управления такой сложной социально-экономической системой, в первую очередь, должны выявляться и обосновываться конечные цели функционирования и развития, а также средства их достижения. Первоочередной целью работы СИЖК должно стать удовлетворение потребностей населения в жилье, то есть увеличение платежеспособного спроса населения на жильё. Поэтому в основе функционирования СИЖК должны находиться, прежде всего, интересы населения, то есть улучшение его жилищных условий, являющихся одним из показателей уровня качества жизни людей. Но удовлетворение потребности населения в жилье требует, в свою очередь, увеличения предложения жилья. Обязательным условием достижения этой цели служит эффективное функционирование и развитие инвестиционно-строительной сферы как сектора рыночной экономики, в частности, жилищного строительства. Поэтому необходимо увеличение инвестиций в жилищное строительство посредством ипотечной системы в результате вовлечения ресурсов финансового рынка и, прежде все го, средств населения.
Таким образом, центральное место в СИЖК должна занимать проблема расширения возможностей населения по участию в ипотечных программах (финансовые потребности населения в государственной и иной поддержке при приобретении жилья) и потребности в инвестициях строительного комплекса. То есть, конечной результативной целью ипотечной системы является формирование платёжеспособного спроса населения на жильё и его удовлетворение в результате увеличения предложения жилья. В связи с этим опосредованной результативной целью является увеличение предложения жилья за счёт роста инвестиций в ипотечной системе.
Достигнуть основных результативных целей функционирования и развития СИЖК невозможно без привлечения ресурсов финансового рынка, участия кредитного рынка и ценных бумаг. Финансовые инвесторы, управляющие ипотечные организации, ипотечные агентства, кредиторы, ссудосберегательные организации, государственные и региональные органы власти и управления, организации рыночной инфраструктуры и др. являются необходимыми обеспечивающими элементами в процессе достижения результативных целей. В связи с чем возникают необходимость постановки обеспечивающих целей, одновременно отвечающих потребностям и интересам перечисленных субъектов ипотечной системы.
Таким образом, в процессе создания и продажи жилья в рамках ипотечной системы происходит пересечение интересов различных субъектов, начиная от интересов покупателя и заканчивая интересами производителей. Это позволяет сделать вывод, что функционирование СИЖК позволяет удовлетворить, с одной стороны, потребности строительного комплекса в инвестиционных ресурсах для жилищного строительства, то есть решить проблему долгосрочного инвестирования, с другой стороны, создаёт эффективный механизм реализации законченной строительством продукции. В результате удовлетворяются потребности населения в жилье, и обеспечивается быстрое получение прибыли инвесторами и производителями.
В попытке обобщить взаимные интересы субъектов ипотечной системы установлено, что государство и муниципалитеты заинтересованы в удовлетворении общественных потребностей, а именно, экономическом росте, улучшении благосостояния населения, развитии строительного и смежных с ним производств. Что касается других субъектов, то у всех у них по отношению к государству существует интерес в обеспечении необходимой законодательно-правовой основой, а также создании благоприятных налоговых и других условий деятельности. Так, например, внедрению рыночных механизмов в инвестиционно-строительной деятельности, в том числе в рамках ипотечной системы, препятствуют административные барьеры в вопросах выделения земли, проблемы, связанные с получением исходно-разрешительной документации, проведением экспертиз. Поэтому необходимо заинтересовать муниципальные власти в капитализации земельных участков под застройку как источников пополнения бюджетов, так как при выделении участков под застройку и других операциях большая часть денежных средств направляется в вышестоящие бюджеты.
Если рассматривать ипотечные агентства, то они заинтересованы в максимизации привлеченных средств населения, государства и других инвесторов, что непосредственно влияет на получение дохода от их деятельности. В свою очередь, инвесторы заинтересованы в своевременном, гарантированном получении максимально возможного дохода. То есть, у перечисленных субъектов преобладают коммерческие интересы.
Одним из основных условий эффективной работы региональной и федеральной СИЖК является исключение противоречивых интересов и структурных взаимосвязей, особенно нормативно-правового характера. Для достижения целей функционирования системы ипотечного жилищного кредитования необходимо создание экономического механизма, позволяющего реализовать и сбалансировать интересы всех ее участников. Создание такого механизма предполагает наличие, в первую очередь, взаимосвязанных блоков общегосударственного и регионального регулирования.
Предлагается разделение целей функционирования СИЖК по уровням, где первый уровень составляют результативные цели, второй уровень - цели связанные с функционированием первичного рынка ипотечных кредитов, а третий уровень – цели связанные с работой вторичного рынка ипотечных кредитов. Таким образом, на втором и третьем уровне находятся обеспечивающие цели ипотечной системы.
Иерархия целей должна стать основой организационной структуры СИЖК. Каждый из представленных уровней целей предполагает формирование организационных элементов в структуре ипотечной системы, работа каждого из которых позволит достигнуть поставленных целей. Так, например, для достижения первой цели первого уровня необходимо системный подход к работе с населением, бюджетной поддержке в приобретении жилья, формированию первоначальных взносов для оплаты части стоимости жилья, для чего требуется сформировать соответствующие организации и подразделения, установить связи между ними и создать необходимые условия их деятельности.
Таким образом, управление инвестированием жилищного строительства в ипотечной системе должно быть направлено на достижение результативной цели увеличения предложения жилья за счёт роста инвестиций в ипотечной системе. Но все цели ипотечной системы, а также выделенные целевые блоки управления тесно взаимосвязаны между собой. Поэтому совершенствование управления жилищными инвестициями, по нашему мнению, заключается в применении целостного подхода к достижению целей функционирования рассматриваемой системы, предполагающего рассмотрение в единстве её целей, внутренней и внешней среды. Среди них центральное место должны занимать цели удовлетворения потребностей населения в жилье (расширение возможностей населения по участию в ипотечных программах) и увеличения инвестиций в жилищное строительство. Такой подход предполагает формирование организационно-целевой структуры региональной ипотечной системы с выделением целевых блоков, каждый из которых служит достижению целей определенного уровня. Кроме того, формирование организационных структур региональных ипотечных систем должно создавать условия для саморегулирования при условии благоприятного законодательного обеспечения и государственной поддержки. Для обеспечения эффективности управления такие структуры должны способствовать реализации всего комплекса управленческих функций.